Cómo calcular la rentabilidad de una renta larga en Punta Cana paso a paso
Una de las cosas que más me gusta enseñar es a calcular la rentabilidad con números reales, porque el porcentaje que aparece en los anuncios casi nunca es el que llega a tu bolsillo. Vamos con un ejemplo paso a paso. Los números son hipotéticos, creados para ilustrar el método; sustitúyelos por los de la propiedad que estés evaluando.
El ejemplo
Un apartamento de dos habitaciones con precio de compra de US$150,000, que se alquila a US$1,000 mensuales.
Paso 1: la rentabilidad bruta
Renta anual: US$1,000 x 12 = US$12,000. Rentabilidad bruta: 12,000 / 150,000 = 8.0%.
Esta es la cifra que suelen mostrar los anuncios. Aún no cuenta ningún gasto.
Paso 2: restar la vacancia
Ningún inmueble está ocupado el 100% del tiempo. Supongamos un mes de vacío al año (cambio de inquilino, reparaciones).
Renta cobrada: US$1,000 x 11 = US$11,000.
Paso 3: restar los gastos recurrentes
✔ Administración (10% de lo cobrado, si contratas a un property manager): US$1,100.
✔ Cuota de mantenimiento del condominio (US$150 mensuales): US$1,800.
✔ Reserva para mantenimiento y reparaciones: US$600.
✔ Seguro: US$300.
Total de gastos: US$3,800.
Paso 4: calcular la rentabilidad neta antes de impuestos
Ingreso neto: 11,000 - 3,800 = US$7,200. Rentabilidad neta: 7,200 / 150,000 = 4.8%.
De una bruta de 8.0% pasamos a una neta de 4.8%. Esa diferencia es exactamente lo que no ves en los anuncios.
Paso 5: considerar los impuestos y otros costos
Aún falta restar lo que aplique según tu situación: impuesto sobre la renta de los ingresos por alquiler, retención si eres no residente, el IPI si tu patrimonio inmobiliario supera el monto exento (en 2026, RD$10,695,494), y los gastos de compra (impuesto de transferencia de 3%, honorarios legales y registro) que se pagan una sola vez pero reducen tu retorno inicial. Para esto necesitas un contador o asesor fiscal que conozca tu caso.
Paso 6: si hay financiamiento, mira el flujo de caja
Si compraste con hipoteca, resta la cuota mensual del ingreso neto para ver el flujo real. Y calcula la rentabilidad sobre el capital que realmente pusiste (cash-on-cash), no sobre el precio total.
Paso 7: no olvides la plusvalía
La rentabilidad por alquiler es solo una parte del retorno. El valor de la propiedad puede subir o bajar, y no está garantizado. Evita sumarla como si fuera segura; trátala como un posible extra.
Errores frecuentes
✔ Calcular con 12 meses de ocupación perfecta.
✔ Olvidar la reserva de mantenimiento.
✔ Comparar rentabilidad bruta de un proyecto con la neta de otro.
✔ Ignorar los impuestos y los gastos de compra.
✔ Usar la renta más alta de un anuncio y no la que realmente se cobra.
Un punto de referencia, con cautela
Global Property Guide estima un rendimiento bruto de alquiler de alrededor de 6.5% en Punta Cana/Bávaro (datos a septiembre de 2025). Si tu cálculo bruto da mucho más, vale la pena preguntarte por qué antes de comprar.
Si quieres que calculemos juntos la rentabilidad de una propiedad concreta, escríbeme. Soy Yolanda Landínez y con gusto armamos los números contigo: escríbeme por WhatsApp.
Todos los números del ejemplo son hipotéticos y con fines educativos. No constituyen proyección ni garantía de rendimiento. Consulta con un asesor fiscal y financiero.