Alquiler vacacional vs. alquiler de larga estancia: cuál conviene más al propietario

Es una de las decisiones más importantes que toma cualquier propietario en Punta Cana, y la respuesta correcta no es la misma para todos. Después de acompañar a varios inversionistas en esta disyuntiva, quiero compartirte cómo pienso este análisis, incluyendo un dato legal reciente que cambia parte de la ecuación.

Primero, entiende que legalmente son dos mundos distintos

Este es un punto que muchos propietarios desconocen: la Ley 85-25 sobre Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios, vigente desde agosto de 2025, excluye expresamente los alquileres con fines turísticos o recreativos que no superen los 90 días (el modelo típico de Airbnb o alquiler vacacional de corta estancia). Esto significa que, si te dedicas al alquiler vacacional, no operas bajo el mismo marco legal de depósitos, topes de renta y procedimientos de desahucio que rige el alquiler de larga estancia.

✔ Alquiler de larga estancia: se rige por la Ley 85-25, con reglas claras sobre depósitos (máximo dos meses), topes de aumento de renta (10% si no se pacta otra fórmula) y procedimientos judiciales definidos para desahucios. ✔ Alquiler vacacional (menos de 90 días): queda fuera de este marco específico, lo que te da más flexibilidad contractual, pero también significa que debes apoyarte en otros mecanismos (contratos de hospedaje, políticas de plataforma, seguros específicos) para tu protección legal.

Rentabilidad: lo que muestran los números del mercado

El mercado de alquiler vacacional en Punta Cana ha mostrado rendimientos atractivos, particularmente en ciertos segmentos: los estudios y apartamentos de una habitación en zonas accesibles como Downtown Punta Cana han llegado a mostrar yields de hasta 14%, con ocupaciones del 70% al 80%. Zonas como Bávaro, El Cortecito, Los Corales y Cana Bay ofrecen buena combinación de demanda y precio de compra, mientras que Cap Cana genera ingresos nominales más altos, aunque con precios de compra que comprimen el rendimiento porcentual.

El alquiler de larga estancia, en cambio, suele generar una rentabilidad más modesta en términos porcentuales, pero con mayor previsibilidad: un ingreso mensual fijo, sin la variabilidad estacional del turismo, y sin los costos operativos asociados a la rotación constante de huéspedes.

Ventajas del alquiler vacacional

✔ Rentabilidad potencial más alta, especialmente en zonas de alta demanda turística y buena ocupación. ✔ Flexibilidad para usar la propiedad tú mismo durante parte del año. ✔ Mayor libertad contractual al no estar sujeto al marco de la Ley 85-25.

Desventajas del alquiler vacacional

✔ Mayor carga operativa: limpieza, check-in/check-out, mantenimiento constante y atención a huéspedes. ✔ Ingresos variables según temporada, lo que exige una gestión financiera más cuidadosa. ✔ Mayor desgaste de la propiedad por rotación constante de ocupantes. ✔ Generalmente requiere de un administrador o empresa de gestión si no vives en la zona, lo que implica un costo adicional sobre tu rentabilidad neta.

Ventajas del alquiler de larga estancia

✔ Ingreso mensual estable y previsible, sin la variabilidad estacional del turismo. ✔ Menor carga operativa: un solo inquilino, un solo contrato, mucha menos rotación. ✔ Marco legal claro y moderno bajo la Ley 85-25, con reglas definidas para ambas partes. ✔ Menor desgaste físico de la propiedad en comparación con la rotación constante de huéspedes vacacionales.

Desventajas del alquiler de larga estancia

✔ Rentabilidad porcentual generalmente menor comparada con el mejor escenario de alquiler vacacional. ✔ Menor flexibilidad para uso personal de la propiedad durante el contrato. ✔ Un desahucio, aunque ahora con plazos más definidos gracias a la nueva ley, sigue requiriendo un proceso judicial formal si el inquilino incumple.

Entonces, ¿cuál te conviene a ti?

Yo suelo recomendar alquiler vacacional cuando:

✔ Tu propiedad está en una zona de alta demanda turística consolidada (Bávaro, Los Corales, Downtown Punta Cana). ✔ Estás dispuesto a asumir (o delegar en un administrador) la carga operativa que esto implica. ✔ Quieres mantener la posibilidad de usar la propiedad tú mismo en ciertas temporadas.

Y suelo recomendar alquiler de larga estancia cuando:

✔ Priorizas estabilidad de ingresos sobre maximizar rentabilidad porcentual. ✔ Prefieres una gestión más sencilla, con menos involucramiento operativo constante. ✔ Tu propiedad está en una zona más residencial que turística.

Mi recomendación final

No existe una respuesta universal, existe la estrategia correcta para tu propiedad específica, tu tolerancia a la gestión operativa, y tus objetivos financieros. Muchos de mis clientes incluso combinan ambos modelos según la temporada, aprovechando la alta demanda turística en ciertos meses y estabilidad de largo plazo en otros.

Si estás decidiendo qué modelo de alquiler conviene más a tu propiedad en Punta Cana, escríbeme. Soy Yolanda Landínez y te ayudo a analizar los números reales de tu caso específico: escríbeme por WhatsApp.

Este contenido es informativo y se basa en datos de mercado y normativa vigente al momento de su publicación. La rentabilidad real depende de la ubicación, gestión y condiciones específicas de cada propiedad.