Junta de condominio: derechos de voto para propietarios extranjeros en RD

Una pregunta que me hacen con frecuencia clientes que ya compraron su propiedad en Punta Cana es si, siendo extranjeros, tienen los mismos derechos que un propietario dominicano dentro de las asambleas de su condominio. La respuesta es tranquilizadora y clara: sí, exactamente los mismos. Te explico cómo funciona este sistema y por qué participar activamente te conviene.

El marco legal que rige a los condominios en RD

Los condominios en República Dominicana se rigen principalmente por la Ley 5038 sobre Condominios, promulgada en 1958, complementada por las disposiciones de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario. Juntas, estas leyes establecen cómo funcionan las asambleas, cómo se toman decisiones, y cuáles son los derechos y obligaciones de cada propietario.

Cuándo se activa tu derecho a voto

Este es un punto importante que aplica exactamente igual para dominicanos y extranjeros: según el artículo 100, párrafo VII de la Ley 108-05, el derecho al voto se establece en el momento en que se emite el Certificado de Título de tu propiedad. Es decir, tu nacionalidad no es un factor relevante para este derecho; lo que importa es que tu propiedad esté formalmente registrada a tu nombre. Desde ese momento, tienes plena capacidad de participar y votar en las asambleas de tu condominio, en igualdad de condiciones con cualquier otro propietario.

Cómo funciona el sistema de votación

✔ Cada propietario tiene derecho a un voto en las asambleas, aunque en algunos condominios el peso del voto puede fijarse de forma proporcional a la importancia de los derechos de cada quien en el inmueble (esto se establece convencionalmente al momento de registrar la propiedad, y solo puede modificarse por consentimiento unánime de todos los propietarios). ✔ Las resoluciones tomadas en asamblea son obligatorias para todos los propietarios, incluso para quienes no estuvieron presentes o votaron en contra, siempre que la decisión se haya tomado por mayoría de votos y la asamblea haya sido convocada correctamente. ✔ Para decisiones ordinarias (aprobación de presupuesto, elección de administrador), generalmente basta una mayoría simple de los votos presentes o representados. ✔ Para decisiones que afectan significativamente al condominio, como modificar el reglamento de copropiedad o realizar obras que afecten la estructura del edificio, se requiere una mayoría calificada de tres cuartas partes (75%) de los propietarios.

Cómo se convoca una asamblea

✔ La convocatoria debe hacerse con al menos tres días de anticipación, salvo que el reglamento interno del condominio establezca un plazo mayor. ✔ Cada condominio tiene su propio reglamento interno, que puede especificar detalles adicionales sobre el proceso de convocatoria, siempre que no contradiga lo establecido en la Ley 5038.

¿Qué pasa si no puedes asistir físicamente por vivir en el extranjero?

Esta es, en la práctica, la pregunta más relevante para ti como propietario que vive en España o Colombia. La solución es la misma herramienta que probablemente ya usaste para comprar tu propiedad: un poder especial, que puedes otorgar a una persona de tu confianza (tu administrador de propiedad, un abogado local, o incluso otro propietario del mismo condominio) para que te represente y vote en tu nombre durante las asambleas.

✔ Verifica en el reglamento interno de tu condominio si existe un procedimiento específico para la representación por poder en las asambleas. ✔ Si planeas ausentarte de forma prolongada o permanente, conversa con tu administrador de propiedad sobre cómo mantenerte informada de las convocatorias y cómo ejercer tu voto de forma remota o representada.

Por qué te conviene participar activamente, aunque vivas lejos

✔ Las decisiones sobre cuotas de mantenimiento, obras extraordinarias y administración del condominio impactan directamente el valor y la rentabilidad de tu inversión. ✔ Tienes derecho a recibir información sobre la administración del condominio, incluyendo estados financieros y actas de reuniones; solicítala regularmente aunque no puedas asistir en persona. ✔ Participar (aunque sea de forma representada) te da voz en decisiones que, de otra forma, se tomarían sin considerar tu perspectiva como propietario internacional.

Mi recomendación final

No asumas que ser extranjero te limita de alguna forma dentro de la vida institucional de tu condominio en Punta Cana. La ley dominicana te da exactamente los mismos derechos que a cualquier propietario local desde el momento en que tu título está registrado. Lo único que necesitas resolver es el mecanismo práctico para ejercer ese derecho a distancia, algo perfectamente viable con la estructura correcta.

Si tienes dudas sobre cómo participar en las decisiones de tu condominio en Punta Cana viviendo en el extranjero, escríbeme. Soy Yolanda Landínez y ayudo a mis clientes a mantenerse informados e involucrados en sus inversiones, estén donde estén: escríbeme por WhatsApp.

Este contenido es informativo y se basa en la Ley 5038 y la Ley 108-05 vigentes al momento de su publicación. El reglamento interno de cada condominio puede establecer disposiciones adicionales específicas; te recomiendo revisarlo directamente o consultar con un abogado especializado.