Contratos de alquiler en Punta Cana: qué debe incluir para proteger al propietario extranjero

Si ya diste el paso de comprar en Punta Cana y ahora estás por poner tu propiedad en alquiler, hay una noticia importante que debes conocer antes de redactar tu primer contrato: el marco legal que regula esto en República Dominicana cambió por completo hace relativamente poco. Te explico qué rige hoy y qué debe incluir tu contrato para protegerte, especialmente estando a distancia.

El cambio normativo que todo propietario debe conocer

El 15 de agosto de 2025 fue promulgada la Ley 85-25 sobre Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios, que derogó por completo el viejo marco legal que regía este tema desde 1955 (la Ley 4314, su modificación 17-88, y el Decreto 4807). Si alguna vez leíste algo sobre alquileres en RD basado en información anterior a 2025, es momento de actualizar esa información.

✔ La ley aplica a alquileres de vivienda, comercio y actividades sin fines de lucro en todo el territorio nacional. ✔ Un dato clave para quien también hace renta vacacional: la Ley 85-25 excluye expresamente los alquileres con fines turísticos o recreativos que no superen los 90 días (el típico Airbnb de estancia corta). Esto significa que si tu modelo de negocio es alquiler vacacional de corta estancia, este marco legal específico no te aplica de la misma forma que a un alquiler de larga duración.

Lo que debe incluir tu contrato para vivienda de larga estancia

✔ Identificación completa de ambas partes, incluyendo tus datos como propietario, aunque residas fuera del país. Si actúas a través de un representante o apoderado, esto debe quedar claramente establecido. ✔ Descripción precisa del inmueble, incluyendo dirección, características y estado de entrega. ✔ Monto de la renta y forma de pago, especificando moneda, fecha de pago y método (transferencia, efectivo, etc.). ✔ Depósito de garantía, con su tope legal claro. Bajo la nueva ley, el depósito para vivienda no puede exceder dos meses de renta, y no constituye un adelanto de alquiler. Este depósito debe manejarse conforme a la normativa: puede depositarse en el Banco Agrícola o en Banreservas, y genera intereses a favor del inquilino mientras esté retenido. ✔ Cláusula de reajuste de renta, si aplica. La ley establece un tope del 10% de aumento cuando no se ha pactado expresamente otra fórmula, así que si quieres una condición distinta, debe quedar escrita en el contrato desde el inicio. ✔ Duración del contrato y condiciones de renovación, con claridad sobre qué sucede si ninguna de las partes manifiesta intención de terminar la relación al vencimiento. ✔ Obligaciones específicas del inquilino: pago puntual, uso pacífico del inmueble, conservación adecuada, y responsabilidad por daños atribuibles a su uso. ✔ Obligaciones específicas del propietario: entregar el inmueble en condiciones adecuadas y garantizar el uso pacífico durante la vigencia del contrato. ✔ Cláusula sobre daños estructurales y vicios ocultos, que siguen siendo responsabilidad del propietario, diferenciándolos claramente del mantenimiento por uso diario, que corresponde al inquilino.

Formalización: el paso que no puedes saltarte

Para que el contrato tenga plena validez legal ante terceros y tribunales, debe formalizarse correctamente, lo cual generalmente implica notarización y registro conforme al procedimiento vigente. Esto es especialmente relevante para ti como propietario extranjero: sin esta formalización, tu capacidad de exigir el cumplimiento del contrato (o de iniciar un proceso de desahucio si fuera necesario) queda considerablemente debilitada.

Por qué el desahucio ahora es más predecible (y por qué eso te protege)

La nueva ley estableció plazos judiciales definidos y cortos para el proceso de desahucio: intimación de 10 días, audiencia en 10 días adicionales, y sentencia en un plazo de hasta 30 días. Al mismo tiempo, prohíbe los desalojos arbitrarios, exigiendo siempre una orden judicial. Para ti, esto significa dos cosas: mayor previsibilidad si alguna vez necesitas recuperar tu propiedad por incumplimiento, y también la obligación de seguir el procedimiento legal correctamente, sin atajos.

Mi recomendación para el propietario que vive fuera de RD

✔ Trabaja siempre con un abogado local o un administrador de propiedades de confianza que redacte el contrato conforme a la Ley 85-25 vigente, no con plantillas genéricas desactualizadas. ✔ Asegúrate de que el depósito se maneje conforme a la ley, tanto para tu propia protección legal como para evitar conflictos futuros con el inquilino. ✔ Si combinas alquiler de larga estancia con alquiler vacacional en distintos periodos del año, ten claro que ambos modelos se rigen por lógicas legales distintas.

Si estás por poner tu propiedad en alquiler en Punta Cana y quieres que revisemos juntos que tu contrato esté bien estructurado bajo la nueva normativa, escríbeme. Soy Yolanda Landínez y te ayudo a proteger tu inversión desde el contrato mismo: escríbeme por WhatsApp.

Este contenido es informativo y resume aspectos generales de la Ley 85-25 vigente al momento de su publicación. Para la redacción o revisión de un contrato específico, recomiendo siempre el acompañamiento de un abogado especializado.